수익공유형 모기지란? | 신혼희망타운 대출, 진짜 유리한 선택일까

신혼희망타운 대출, 진짜 유리한 선택일까

신혼희망타운 청약을 알아보다 보면 꼭 한 번은 마주치는 단어가 있습니다.
바로 ‘수익공유형 모기지’입니다.

“금리가 엄청 낮다던데?”
“나중에 집 팔 때 수익을 나눈다고?”
“그럼 결국 손해 아닌가?”

이렇게 장점과 걱정이 동시에 따라오는 제도죠.
특히 과천주암지구처럼 신혼희망타운 전용 대출 가입이 의무인 단지라면, 선택의 문제가 아니라 제도를 정확히 이해해야 하는 상황이 됩니다.

이번 글에서는
✔ 수익공유형 모기지가 정확히 무엇인지
✔ 일반 주택담보대출과 어떤 차이가 있는지
✔ 신청 전에 반드시 알아야 할 주의사항
을 차근차근 정리해볼게요.

수익공유형 모기지, 쉽게 말하면?

 

수익공유형 모기지는 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.

“정부가 낮은 금리로 집값의 상당 부분을 빌려주는 대신,
나중에 집을 팔 때 생기는 시세차익의 일부를 함께 나누는 대출”

이 제도의 목적은 단순합니다.
- 초기 자금이 부족한 신혼부부·청년층의 내 집 마련 문턱을 낮추고
- 공공분양으로 발생하는 과도한 시세차익을 개인이 독점하지 않도록 하기 위함입니다.

그래서 금리는 파격적으로 낮지만,
대신 미래의 이익 일부를 정부(주택도시기금)와 공유하는 구조입니다.

신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지 핵심 조건

 

첨부 이미지 기준으로 정리하면, 신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지는 다음 특징을 가집니다.

✔ 대출 대상
- 신혼희망타운 입주자로 선정된 세대
- 일부 단지(예: 과천주암 C1블록)는 의무 가입 대상

✔ 대출 한도
- 주택가격의 최대 70%
- 최대 4억 원까지 가능

✔ 금리
- 연 1.3% ~ 1.6% 고정금리
- 시중 주담대와 비교하면 매우 낮은 수준

✔ 대출 기간
- 최장 30년
- 원리금균등분할상환
- 중도상환은 전액 상환만 가능 (일부 상환 불가)

이 조건만 보면 “무조건 이득 아니야?”라는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 핵심은 ‘정산 방식’에 있습니다.

수익공유는 언제, 어떻게 이루어질까?

 

수익공유형 모기지에서 가장 중요한 순간은 바로 ‘정산 시점’입니다.

정산은 아래 두 경우에 발생합니다.
- 집을 매도할 때
- 또는 대출금을 전액 상환할 때

이때 기준이 되는 건 순수익이 아니라 ‘평가차익’입니다.

👉 평가차익 = 매도가격 – 최초 분양가

그리고 이 평가차익 중 최소 10% ~ 최대 50%를 정부(기금)와 나누게 됩니다.

📌 정산 비율을 낮춰주는 요소
- 자녀 수가 많을수록
- 거주 기간이 길수록

예를 들면,
- 자녀 0명 + 단기 거주 → 최대 50%까지 반환
- 자녀 2명 이상 + 24년 이상 거주 → 10%만 반환

즉, 오래 살고, 아이를 키울수록 유리한 구조입니다.

“수익에서 비용은 빼주나요?” (중요)

 

여기서 많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다.

❌ 중개수수료, 취득세, 양도소득세, 수리비는 차감되지 않습니다.

수익공유형 모기지는
“내가 실제로 번 돈”이 아니라
“집값이 오른 금액 전체”를 기준으로 정산합니다.

그래서 체감상
“생각보다 많이 가져간다…”
라고 느끼는 경우도 생길 수 있습니다.

이 부분은 신청 전에 반드시 인지해야 할 핵심 포인트입니다.

일반 수익공유형 vs 신혼희망타운 전용 차이

 

구분	신혼희망타운 전용	일반 수익공유형
가입 여부	의무	선택
대상	신혼희망타운 입주자	무주택자
금리	1.3~1.6%	약 1.8%
대출 한도	최대 4억	최대 2억
정산 기준	거주기간·자녀 수	대출 비중 중심
중도상환	전액만 가능	일부 가능

 

👉 신혼희망타운 전용이 조건은 더 좋지만, 자유도는 더 낮다고 보면 이해가 쉽습니다.

 

※ 신청 전 반드시 체크해야 할 주의사항

 

✔ 대출 전·후 자산 심사 매우 엄격
→ 이후 자산 증가 시 최대 5% 가산금리 가능

✔ 일부 단지는
→ 주택도시기금 다른 융자(5,500만 원 등) 중복 불가

✔ 중도상환 자유도 낮음
→ “몇 년 뒤 갈아타자” 전략에는 불리

 

  수익공유형 모기지는 ‘싸게 빌리고, 오래 살수록 유리한’ 장기 거주형 대출이다.