전세가 위험해진 지금, 올전세와 반전세 중 세입자가 선택해야 할 기준

요즘 집 구하시는 분들 사이에서 가장 많이 나오는 말이 있습니다.
“전세가 이렇게 위험한 선택이 될 줄은 몰랐다”는 말입니다.
몇 년 전까지만 해도 전세는 월세보다 훨씬 안정적인 선택처럼 보였지만, 최근 몇 년 사이 시장 환경은 완전히 달라졌습니다. 전세 사기, 깡통전세, 보증보험 제한까지 겹치면서 ‘전세를 선택하는 것 자체가 리스크 관리의 문제’가 되어버렸죠.

이런 상황에서 세입자들은 보통 두 가지 선택지 앞에 서게 됩니다.
보증보험이 안 되는 올전세, 혹은
보증보험은 가능하지만 매달 비용이 발생하는 반전세입니다.
이번 글에서는 “어느 쪽이 더 낫다”는 결론을 내리기보다는, 각 상황에서 어떤 선택이 합리적인지 판단할 수 있는 기준을 정리해보겠습니다.

전세가 사라진 이유는 ‘집주인의 욕심’ 때문일까?

 

많은 분들이 전세 매물이 줄어든 이유를 집주인의 선택 문제로 생각합니다. 하지만 실제 원인은 구조적인 제도 변화에 가깝습니다. 현재 전세보증보험은 공시가격의 126% 이내 전세금만 가입이 가능합니다. 문제는 빌라나 오피스텔의 경우, 시세 대비 공시가격이 낮게 책정되는 경우가 많다는 점입니다.

즉,
전세금은 시세 기준으로 형성되는데
보증보험 기준은 공시가격을 기준으로 하다 보니
보험 가입이 불가능한 전세가 대량으로 발생하게 된 것입니다.

결국 집주인 입장에서는
✔ 전세금을 낮춰 보증보험 기준에 맞추거나
✔ 보증금을 낮추고 월세를 받는 반전세로 전환하는
두 가지 선택지밖에 남지 않게 되었죠.
이 흐름은 특정 지역이나 일부 집주인 문제가 아니라, 시장 전반의 구조 변화로 이해하는 것이 더 정확합니다.

보증보험이 안 되는 ‘올전세’를 선택한다면

 

올전세는 여전히 많은 세입자에게 매력적인 선택지입니다.
가장 큰 이유는 단순합니다. 매달 나가는 고정비가 없기 때문입니다.
월세 10~20만 원만 해도 1~2년을 기준으로 보면 결코 작은 금액이 아니죠.
“차라리 그 돈을 모아서 다른 데 쓰고 싶다”는 생각은 충분히 합리적입니다.

다만 보증보험이 되지 않는 전세를 선택한다면, 전세권 설정 여부는 사실상 필수에 가깝습니다. 전세권 설정은 등기부등본에 세입자의 권리를 명확히 남기는 방식으로, 집주인의 동의가 필요하고 초기 비용(등기비·법무사 비용)이 발생합니다. 수십만 원에서 많게는 백만 원 이상까지 들 수 있죠.

또 한 가지 현실적인 부분은 회수 시점입니다.
전세권이 설정되어 있으면 법적으로 우선권은 확보되지만, 실제로 돈을 돌려받는 데까지는 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 경매 절차로 넘어갈 경우 1년 이상이 소요되는 사례도 적지 않습니다.
즉, 올전세는 “매달 부담은 적지만, 문제가 생기면 기다릴 수 있어야 하는 선택”이라고 볼 수 있습니다.

반전세 + 보증보험, 안정성을 돈으로 사는 방식

 

반전세는 요즘 가장 많이 선택되는 형태이기도 합니다.
보증금을 낮춰 보증보험 가입 기준을 충족시키고, 그 차이를 월세로 보전하는 구조입니다.
이 선택의 가장 큰 장점은 분명합니다. 보증기관이 보증금을 대신 책임져 준다는 점입니다.

만약 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면, 보증기관(HUG·HF 등)을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 물론 서류 심사와 일정 기간은 필요하지만, 세입자가 직접 소송을 진행하는 것보다는 훨씬 안정적입니다.

다만 이 안정성에는 비용이 따릅니다.
매달 15~20만 원의 월세는 2년 기준으로 400~500만 원 수준이 되고, 보증금이 낮아지면 전세대출 한도 역시 줄어들 수 있습니다.
결국 반전세는 현금 흐름의 부담을 감수하고 리스크를 줄이는 선택이라고 볼 수 있습니다.

어떤 선택이 더 ‘좋다’기보다, 어떤 상황에 맞을까?

 

올전세와 반전세의 선택은 정답이 있는 문제가 아닙니다.
대신 본인의 상황에 따라 우선순위가 달라지는 문제에 가깝습니다.

✔ 매달 고정비가 부담스럽고
✔ 계약 주택의 등기부가 깨끗하며
✔ 일정 기간 자금이 묶여도 감당 가능하다면
→ 올전세 + 전세권 설정이 합리적인 선택일 수 있습니다.

반대로
✔ 보증금 손실 가능성이 조금이라도 불안하고
✔ 예측 불가능한 사고를 피하고 싶다면
✔ 월세를 ‘보험료’라고 생각할 수 있다면
→ 반전세 + 보증보험이 더 안전한 선택이 됩니다.

중요한 건 “전세냐 월세냐”가 아니라, 보증금 회수 구조를 이해하고 선택하는 것입니다. 지금 시장에서는 이 차이가 세입자의 리스크를 크게 갈라놓습니다.

 

전세 계약 전, 꼭 스스로에게 던져야 할 질문

 

계약서에 도장을 찍기 전, 아래 질문만큼은 꼭 스스로에게 물어보시길 권합니다.

- 이 집이 문제가 생겼을 때, 나는 얼마나 기다릴 수 있을까?
- 매달 나가는 비용과, 한 번에 묶이는 돈 중 무엇이 더 부담일까?
- ‘아무 일도 없을 것’이라는 가정에 내 보증금을 맡겨도 괜찮을까?

요즘 전세 시장은 더 이상 “예전처럼 안전하다”고 말하기 어렵습니다.
그래서 더더욱 조건을 비교하는 것보다, 나에게 맞는 리스크를 선택하는 기준이 중요해졌습니다.

 

  올전세와 반전세의 차이는 금액이 아니라, 보증금을 지키는 방식의 선택이다.